Immobilien-Anleger durchleben im laufenden Jahr nervenaufreibende Zeiten. Die so erfolgsverwöhnten Immobilienaktien, gemessen etwa am FTSE EPRA/NAREIT Europe Index stiegen diese im Zeitraum Februar 2002-2007 um 26 Prozent p.a., verloren seit damals um 39 Prozent.
Offene Immobilienfonds dagegen - diese erwerben direkt Immobilien anstatt sich über Aktiengesellschaften oder REITs (Real Estate Invstments Trusts) an Immobilien indirekt zu beteiligen – zeigten sich dagegen als Feld in der Brandung. Seit Jahresbeginn kamen alle acht in Österreich zum Vertrieb zugelassenen offenen Immobilienfonds im Schnitt auf ein Plus von 4,2 Prozent, auf 1-Jahres-Sicht waren sogar 5,3 Prozent drin. Den risikolosen Geldmarktzins, gemessen am 3-Monats-Euribor, übertraf man damit um 0,8 bzw. 1,3 Prozent.
Offenen Immofonds im Rendite/Risiko-Check
Zum Hintergrund: Von der Ertrags/Risiko-Aspekten ähnelt der offene Immobilienfonds generell einer Geldmarktanlage. In den letzten 15 Jahren erzielte der Durchschnitt aller in Deutschland zugelassenen offenen Immobilienfonds einen Ertrag von 4,1 Prozent bei einer Schwankungsbreite (Volatilität) von 1,7 Prozent. In den letzten fünf Jahren waren es aufgrund der niedrigen Leitzinsen nur mehr 3,3 Prozent, wobei auch die Volatilität mit einem Prozent gesunken ist. Einen risikolose Veranlagung zum 3-Monats-EURIBOR Zinssatz kam auf ein jährliches Plus von nur 2,7 Prozent.
Im Vergleich dazu kamen europäische Immobilienaktien auf eine jährliche Rendite von 20,2 Prozent, dafür überstieg die Volatilität von 13,6 Prozent die der offenen Immobilienfonds aber um ein Vielfaches.
Nahezu unkorrelierte und reale Erträge
Besonders interessant sind offene Immobilienfonds vor allem aufgrund ihrer unabhängigen Entwicklung gegenüber herkömmlichen Anlagen wie Aktien oder Anleihen (Korrelation zu Weltaktien: -0,1, zu Weltanleihen: 0,02 / Zeitraum 2002-2007). Zudem sind Immobilieninvestments als Sachwertanlagen besonders in Zeiten steigender Inflationsraten interessant. Denn während eine hohe Geldentwertung generell steigende Zinsen verursacht, wodurch die Anleihenkurse fallen, sind Immobilienanlagen sozusagen ein Hedge gegenüber der Inflation.
Die einzelnen Fonds unter der Lupe
Anleger sollten die einzelnen Fonds aber genau vergleichen. Denn die einzelnen Produkte unterscheiden sich sowohl in Hinsicht auf die Performance als auch das Risiko und die Kosten ziemlich stark:
Da das Immobilienfondsgesetz in Österreich erst seit 1. September 2003 offene Immofonds zulässt - in Deutschland sind diese schon seit 1959 im Einsatz und dementsprechend ist die Assetklasse dort etabliert – ist das Produktangebot noch beschränkt. Aktuell sind zehn verschiedene offene Immobilienfonds in Österreich zum öffentlichen Vertrieb zugelassen. Weitere Produktsstarts, etwa von der Erste Bank Gruppe, sind aber bereits geplant. Die sechs Portfolios heimischer Anbieter – Raiffeisen-Immobilienfonds, Real Invest Austria, Real Invest Europe, Real Invest Europe 2006, Immofonds 1 und der Constantia Real Estate – sind zusammen aber nur 1,7 Mrd. Euro groß. Die vier deutschen Fonds – Credit Suisse Euroreal, UBS (D) Euroinvest Immobilien, AXA Immoselect und AXA Immosolutions – sind mit zusammen 11,5 Mrd. Euro ungleich größer. Für Anleger gibt es dabei aber zu beachten, dass der UBS Fonds als einziger kein blütenweisser ausländischer Fonds ist bzw. auch nur ab einem Minimum-Investment von 350.000 Euro erhältlich ist.
Heterogene Performance und Cash-Quoten
Die Performance der einzelnen Produkte variiert ebenfalls stark und liegt in den letzten 12 Monaten zwischen 7,9 Prozent (UBS) und 4,3 Prozent beim Raiffeisen-Immobilienfonds (siehe Tabelle).
Auch der mit rund sechs Milliarden Euro größte offene Immobilienfonds, der CS Euroreal, kam nur auf einen 12-Monats-Ertrag von 4,5 Prozent. Einer der Gründe für diese heterogene Entwicklung ist die teilweise hohe Cash-Quote. „Die Liquiditätsquote liegt aufgrund der starken Mittelzuflüsse aktuell bei 33 Prozent“, erklärt der für den Liquiditätsteil des CS Euroreal verantwortliche Fondsmanager Werner Bals. Im Vergleich zum Jahr 2004/2005, damals lag der Cash-Anteil bei nahezu 50 Prozent des Fondsvolumens, sei das heutzutage aber kein großes Problem mehr: „Damals konnten wir am Geldmarkt gerade einmal zwei Prozent verdienen, heute ist es das Doppelte“, so Bals am Rande einer Veranstaltung in Wien gegenüber e-fundresearch.com (siehe auch „Mittelzufluss als Vertrauensvorschuss“ vom 21.1.2004). Zudem gibt man sich bei der Credit Suisse konservativ: „Auch in den Liquiditätsanlagen sind, unseren hohen Qualitätsstandards entsprechend, keine forderungsbesicherten Wertpapiere wie Asset Backed Securities bzw. Subprime Mortgages enthalten. Zusammen mit der Rendite des Immobilienteils, welche zwischen fünf und sechs Prozent liege, sei eine Nach-Kosten-Rendite des CS Euroreal von zukünftig immerhin 4,5 bis 5 Prozent p.a. realistisch, so der Experte.
Wer liegt vorne?
Auf Sicht der letzten fünf Jahre weist der CS Euroreal mit einem Wert von 3,14 aber die höchste risikoadjustierte Rendite (Sharpe Ratio) auf. Im Vergleich mit allen 6.440 in Österreich, Deutschland bzw. der Schweiz zugelassenen Investmentfonds liegt er damit auf dem hervorragenden Platz acht. Dahinter folgt der UBS (D) Euroinvest Immobilien (2,09) knapp vor dem AXA Immoselect mit 2,06. Heimische offene Immobilienfonds verfügen noch über keine diesbezügliche Historie.
Die billigsten Fonds
Neben der risikoadjustierten Rendite sollten Anleger vor dem Kauf eines Fonds auch auf die Kosten achten, wobei vor allem die laufenden Kosten über längere Veranlagungszeiträume stärker zu Buche schlagen. Gemessen werden diese an der Total Expense Ratio (TER), welche sich vor allem aus der Verwaltungsgebühr zusammensetzt. Die TER liegt im Schnitt bei 0,78 Prozent p.a., wobei der AXA Immosolutions mit einem Wert von 0,61 vor dem UBS-Fonds mit einer All-in Fee von 0,66 Prozent der günstigste ist. Dann folgen CS Euroreal bzw. AXA Immoselect mit einer TER von je 0,7 Prozent. Die inländischen Fonds sind teurer und kosten zwischen 0,76 (Real Invest) und 1,06 Prozent (Immofonds 1). Mit den steigenden Volumina gab es hier zuletzt aber sogar Verbilligungen.
Alle Daten per 19.10.2007 in Euro
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