Österreichs Immobilienmarkt unter der Lupe

Die Experten des DekaBank Makro Research Teams nehmen in der aktuellen Immobilien Research Länderanalyse den österreichischen Immobilienmarkt unter die Lupe. DekaBank | 22.04.2015 14:54 Uhr
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Volkswirtschaftliches Umfeld: Österreichische Unternehmen zögerlich

Angesichts der immer noch hohen Unsicherheit, beispielsweise infolge der Ukrainekrise, zeigen sich die österreichischen Unternehmen weiterhin zögerlich bei Investitionen. Rückenwind kommt vom gesunkenen Ölpreis, der zur Belebung des Konsums beiträgt. Weitere Impulse für den Export kommen von der Euroabwertung, wenngleich die Entwicklung in Osteuropa diesem Fesseln anlegt. Nach einem verhaltenen Jahr 2014 stehen die Chancen gut, dass die österreichische Volkswirtschaft wieder Fahrt aufnimmt. Wir erwarten 2015 eine Zunahme des Bruttoinlandsprodukts um 0,5% und 2016 um 1,3%. Die Arbeitslosigkeit ist im europäischen Vergleich außergewöhnlich niedrig. Kapitalmärkte: Inflationsrate dürfte deutlich zurückgehen

Die Inflationsrate in Österreich belief sich 2014 auf 1,5% und lag damit deutlich über dem Niveau der übrigen Staaten des Euroraumes. Im laufenden Jahr rechnen wir aufgrund der niedrigen Energiepreise mit einem erheblich niedrigeren Wert von ca. 0,7%. 2016 dürfte sie – im Einklang mit dem Euroraum – wieder ein Niveau zwischen 1,5 und 2,0% aufweisen. Die Rendite österreichischer Staatsanleihen hat sich inzwischen dem Niveau deutscher Bundesanleihen angeglichen und dürfte zumindest vorübergehend extrem niedrig bleiben. Erst mittelfristig erwarten wir leichte Anstiege infolge zunehmender langfristiger Inflationserwartungen und einer nachlassenden Risikoaversion.

Büromärkte: Leerstand bei nur 6,7%

Der Flächenumsatz am Wiener Büromarkt verringerte sich 2014 um 40% gegenüber dem Vorjahr und lag deutlich unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Zum Jahresende 2014 belief sich der Leerstand auf 6,7%. Die Donaumetropole weist im europäischen Vergleich einen der niedrigsten Werte auf. Beim Neubauvolumen wurde 2014 ein zyklisches Tief erreicht. Im laufenden Jahr wird die Fertigstellung deutlich ansteigen, der Vorvermietungsgrad ist allerdings sehr hoch. Dennoch rechnen wir durch den Freizug vieler älterer Flächen mit einem leichten Leerstandsanstieg. Die Spitzenmiete in Wien weist im europäischen Vergleich ein moderates Niveau und eine geringere Volatilität auf. Sie erhöhte sich im dritten Quartal 2014 um 2% auf 23 EUR/m²/Monat. Wir prognostizieren bis 2019 ein moderates Wachstum von knapp 2% pro Jahr.

Hotelmärkte: Steigende Zimmererlöse

Dank höherer Auslastung und gestiegener Zimmerpreise erhöhte sich der Zimmererlös (RevPAR) am Wiener Hotelmarkt 2014 um 4,6%. Der Bettenzuwachs 2015 wird leicht über dem langjährigen Durchschnitt liegen, 2016 schwächt er sich jedoch wieder ab. Die Perspektiven für den Wiener Hotelmarkt sind trotz der gut gefüllten Projektpipeline positiv. Der Städtetourismus sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage. Der Zuwachs bei den Übernachtungen sollte einen Abwärtsdruck auf die Zimmerpreise ausgleichen können, Marktbereinigungen sind jedoch nicht ausgeschlossen. Nur begrenzte Wachstumsmöglichkeiten gibt es vor allem im Luxus-Segment, da durch die starke Angebotsausweitung der vergangenen zehn Jahre eine Marktsättigung eingetreten ist.

Einzelhandelsmärkte: Online-Handel als Konkurrenz

Der Einzelhandelsumsatz in Österreich verzeichnete 2014 ein Wachstum von 0,3% nach einer Schrumpfung von 0,3% im Vorjahr. Er dürfte im laufenden Jahr parallel zur konjunkturellen Erholung weiter anziehen. Der Anteil des Online-Handels am Gesamtumsatz liegt inzwischen bei 9%. Die Nachfrage nach modernen Einzelhandelsflächen war 2014 unverändert hoch, gefragt waren insbesondere zentrale Citylagen und etablierte Shopping-Center. Die Spitzenmiete in den 1a-Lagen von Wien hat in den vergangenen drei Jahren im Vergleich zu den Jahren davor ein überdurchschnittlich starkes Wachstum erlebt. Bedingt durch die hohe Nachfrage internationaler Marken bei begrenztem Angebot betrug der jährliche Mietanstieg 2012 bis 2014 im Durchschnitt 9,3%. Auf Fünfjahressicht dürfte der Mietanstieg bei knapp 3% pro Jahr liegen.

Logistikmärkte: Weiterhin von Eigennutzern dominiert

Der Logistikmarkt ist vergleichsweise intransparent. Dies liegt hauptsächlich daran, dass er sehr stark von Eigennutzern dominiert wird. Es gibt kaum Standorte mit internationaler Bedeutung, die Funktion als Drehscheibe nach Osteuropa spielt keine größere Rolle. Für internationale Projektentwickler ist die Alpenrepublik kaum von Interesse. Die Nachfrage nach Logistikflächen war in den vergangenen Jahren vergleichsweise überschaubar, daher war auch das Neubauvolumen entsprechend gering. Die Mieten haben sich seit 2011 nicht verändert und dürften auch im laufenden Jahr stabil bleiben. Sie erreichen in Wien bis zu 4,75 EUR/m² pro Monat, für ausgewählte Objekte werden bis zu 6 EUR/m² pro Monat erzielt. Damit gehört Wien trotz des geringen internationalen Standards zu den teuersten Standorten in Europa.

Investmentfazit: Das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien in Österreich belief sich 2014 auf rund 2,8 Mrd. EUR, ein Zuwachs von 60% gegenüber dem Vorjahr. Damit wurde der höchste Wert seit 2007 erreicht und der zehnjährige Durchschnitt um 40% übertroffen. Das Interesse ausländischer Anleger hat deutlich zugenommen. Deutsche Investoren zeichneten für 29% des Gesamtvolumens verantwortlich (Vorjahr: 20%), die übrigen Ausländer kamen auf 21% (Vorjahr: 5%). Die Spitzenrenditen gaben in allen Marktsegmenten nach. Wir rechnen mit weiteren Renditerückgängen im laufenden und kommenden Jahr. Auf Fünfjahressicht prognostizieren wir für Bürogebäude in Toplagen von Wien einen durchschnittlichen Gesamtertrag von gut 3% und für Einzelhandelsobjekte in den 1a-Lagen der Hauptstadt von durchschnittlich 7% pro Jahr.

Zusammenfassung: Trotz einiger Schwächen und Risiken aufgrund der engen Beziehungen zu Osteuropa gehört Österreich zu den stabilsten Volkswirtschaften des Euroraumes. Die Chancen für eine Beschleunigung des Wirtschaftswachstums im kommenden Jahr stehen gut. Der gewerbliche Immobilienmarkt wird maßgeblich von der Hauptstadt Wien dominiert. Die Regionalzentren mit ihrer geringen Größe und Intransparenz spielen international gesehen keine Rolle. Investoren schätzen den Wiener Büromarkt wegen seiner geringen Schwankungen und dem niedrigen Leerstand, gleiches gilt für den Einzelhandelsstandort mit einem breit gefächerten Angebot an 1a-Lagen und Shopping-Centern und den Hotelmarkt mit seinem moderaten Preisniveau. Lediglich bei Logistikimmobilien erzielt Wien kaum Aufmerksamkeit. Der Investmentmarkt dürfte im laufenden Jahr ein ähnlich hohes internationales Interesse auf sich ziehen wie im Vorjahr. Trotz weiterer Rückgänge der Immobilienrenditen sollte der Abstand zu Alternativanlagen seine Attraktivität beibehalten bei gleichzeitig soliden Ertragsperspektiven.

DekaBank Makro Research

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