Immobilien: Verstärkter Preisdruck in Europa durch internationale Investoren

Deka Immobilien Monitor: "Dank der großen Nachfrage hält der Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen in Europa an. Im Durchschnitt gehen wir bis Ende 2016 von Rückgängen um weitere 30 Basispunkte aus. Renditeanstiege von etwa 20 Basispunkten infolge eines Umfeldes steigender Zinsen sehen wir aus heutiger Sicht in den Eurolandmärkten erst 2019." DekaBank | 30.03.2015 14:14 Uhr
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Konjunktur und Kapitalmarkt: Der Euroraum kommt langsam wieder auf die Beine. Der schwache Euro, die tiefen Zinsen und Energiepreise sorgen für zusätzlichen Rückenwind. Neben dem Außenhandel erweist sich der private Konsum als eine wichtige Wachstumsstütze. Auch vom Arbeitsmarkt kommen gute Nachrichten. Die Arbeitslosenquote ist Anfang 2015 auf den niedrigsten Stand seit Mitte 2012 gefallen. Nach einem BIP-Anstieg um 0,9% in 2014 dürfte sich die Konjunkturdynamik 2015 auf 1,5% beschleunigen. Deutschland und Spanien werden wohl wie im Vorjahr die zwei wichtigsten Konjunkturstützen sein. Die EZB drückt mit ihrem im März massiv ausgeweiteten Wertpapierankaufprogramm das allgemeine Zinsniveau noch für lange Zeit nahe an der Nulllinie und sorgt damit für ein weiterhin freundliches Investmentklima auf den Immobilienmärkten. Die US-Wirtschaft wies 2014 einen sehr volatilen Verlauf auf. Als beständige Konstante erwies sich die robuste Beschäftigungsentwicklung.

Nach dem kräftigen Rückgang der Arbeitslosenquote besteht nur noch ein begrenztes Arbeitsangebot zur Verfügung und der Lohnauftrieb wird zunehmen. Für 2015/16 wird ein Wirtschaftswachstum von knapp 3% pro Jahr erwartet. Die US-Notenbank dürfte ab Mitte dieses Jahres die Zinswende einleiten und die Leitzinsen auch 2016 nach oben schleusen. 

Büromietmärkte: Für Deutschland rechnen wir für 2015/16 noch mit durchschnittlichen Mietsteigerungen von 3% pro Jahr. Danach sollte die Dynamik aufgrund des dann relativ hohen Ausgangsniveaus sowie voraussichtlich anziehender Fertigstellungszahlen deutlich abnehmen, was auf Fünfjahressicht im europaweiten Vergleich zu leicht unterdurchschnittlichem Mietsteigerungspotenzial führt. Außerhalb Deutschlands prognostizieren wir im Mittel Anstiege um durchschnittlich rund 2,5% pro Jahr. Überdurchschnittliche Perspektiven im gesamten Prognosezeitraum messen wir insbesondere Madrid und Barcelona aber auch Lissabon und Amsterdam bei. In den USA dürften Dallas und Miami das höchste Mietsteigerungspotenzial aufweisen, San Francisco nach dem kräftigen Anstieg 2014 das geringste. In Asien verteidigten Tokio und Singapur im abgelaufenen Jahr ihre Vorreiterrolle beim Mietwachstum und dürften diese Position bis 2016 halten, gefolgt von Hongkong und Shanghai. 

Büroinvestmentmärkte: Dank der großen Nachfrage hält der Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen in Europa an. Die stärksten Rückgänge erwarten wir für die im europaweiten Vergleich günstigen Standorte Amsterdam und Lissabon. Im Durchschnitt gehen wir bis Ende 2016 von Rückgängen um weitere 30 Basispunkte aus. Renditeanstiege von etwa 20 Basispunkten infolge eines Umfeldes steigender Zinsen sehen wir aus heutiger Sicht in den Eurolandmärkten erst 2019. Als Vorläufer der Entwicklung hin zu steigenden Anfangsrenditen dürften sich aufgrund der erwarteten früheren Leitzinsanhebungen in UK und Schweden ab 2017 London und Stockholm erweisen. In den USA sollten die Cap Rates wegen der weiterhin regen Nachfrage trotz der erwarteten geldpolitischen Wende vorerst auf den tiefen Niveaus verharren. Ab 2016/17 dürften sich die steigenden Leit- und Kapitalmarktzinsen jedoch in höheren Cap Rates niederschlagen. Wir erwarten bis Ende 2019 Anstiege um durchschnittlich 70 Basispunkte. 

Ertragsperspektiven: Mit durchschnittlich 9,6% wurden 2014 an den europäischen Büromärkten die höchsten Erträge seit vier Jahren erzielt.

Die Erwartung, dass die Renditekompression im Einflussgebiet der EZB anhält, dürfte auch im laufenden und im nächsten Jahr für hohe Erträge sorgen. Für den Zeitraum 2015 bis 2019 erwarten wir Gesamterträge von durchschnittlich knapp 5% pro Jahr. Neben den südeuropäischen Standorten weist Amsterdam auf Fünfjahressicht die günstigsten Ertragsperspektiven auf. In den USA sind die Ertragsperspektiven für 2015 insgesamt noch gut. Ab 2016 werden jedoch die aus den erwarteten Renditeanstiegen und Kosten resultierenden Belastungen stärker ins Gewicht fallen als die aus dem Mietwachstum und den Anfangsrenditen resultierenden Ertragskomponenten. Bis Ende 2019 rechnen wir für die Mehrheit der von uns betrachteten US-Standorte mit einer leicht negativen Gesamtperformance. Dallas, Chicago, Los Angeles und Houston dürften dagegen noch mit geringen positiven Gesamterträgen aufwarten. 

Prognoserevisionen: Wir haben unsere BIP-Prognosen für die Eurozone 2015/16 und vereinzelt auch den Mietausblick für einige Standorte leicht nach oben revidiert. Die Renditeprognosen für Europa wurden weiter nach unten korrigiert. Für die US-Büromärkte haben wir unsere Ertragsperspektiven leicht zurückgenommen.

Deka Immobilien Monitor Prognose-Update Ausgabe 1/2015

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