Laut offiziellen Statistiken waren die Landpreise am 1.Januar 2007 landesweit um 0,1 % höher als ein Jahr zuvor, Kommerzielle Landpreise stiegen sogar um durchschnittlich 2,3 %. Im Vergleich dazu fielen die Preise für kommerzielles Land und für Bauland im vorherigen Jahr um 2,7 %.
Niedrige Zinsen und REITs als Hauptursache
Nach den Experten von Franklin Templeton sind die Hauptgründe dieser Entwicklung in den niedrigen Zinsraten und der Expansion der REITs zu suchen. Die Bank of Japan (BOJ) hat seit Mitte 2006 zweimal die Zinsen erhöht. Sie liegen jedoch immer noch bei bescheidenen 0,5 % und die großen Banken bieten lediglich 0,2 % auf gewöhnliche Einlagen. Auf der Suche nach besseren Erträgen haben viele Investoren ihr Kapital in andere Investmentprodukte wie z. B. Investment Trust Funds und REITs verlagert.
An der Börse in Tokio sind seit der Auflage des ersten REIT in 2001 mittlerweile mehr als 40 REITs notiert. Die gesamte Marktkapitaliserung notierter REITs ist höher als ¥5 Billionen (US$42Mrd.). Zudem haben viele globale REITs in japanische Immobilien investiert. Immobilien war aufgrund der erheblichen Minimalinvestionen, der besonderen Charakteristika jeder individuellen Immobilie, der niedrigen Liquidität und der hohen Transaktionskosten üblicherweise unterbewertet. Die Einführung der REIT-Struktur hat diese Probleme beseitigt und den Immobilienmarkt in eine Anlageklasse verwandelt wie keine andere. Das Wachstum der REITs hat zu einer Neubewertung am japanischen Immobilienmarkt geführt, was den aktuellen Anstieg der Landpreise erklärt.
Nicht vergleichbar mit Blase Ende der 80er Jahre
In den 1980er Jahren haben die Immobilienpreise stark angezogen. Als die Blase dann platzte, war das einer der Katalysatoren für die anhaltende Konjunkturflaute der japanische Wirtschaft in den 1990er Jahren, das sogenannte “verlorene Jahrzehnt“. Eine Folge dieses Präzedenzfalls ist es, dass einige Marktbeobachter den gegenwärtigen Preisanstieg im Immobilienmarkt als besorgniserregend ansehen.
Es gibt jedoch zwei entscheidende Unterschiede zwischen damals und heute. Zum einen wurde die Immobilienblase in den 1980er Jahren zu großen Teilen von Spekulanten auf der Suche nach schnellen Gewinnen ausgelöst. Im Gegensatz dazu sind es heute einkommensorientierte Investoren, die im Immobilienmarkt investieren und aus der Zinsarbitrage zwischen Immobilien und anderen finanziellen Vermögenswerten Vorteile ziehen. Zum anderen stiegen die Preise in den 1980ern in einem Umfeld mit niedriger Liquidität scharf an. Heutzutage ist die Zahl der Transaktionen wesentlich höher und der Markt deutlich liquider. Es steht außer Frage, welche Bedingungen die Preise realistischer bestimmen.
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