„Geld war in den letzten Jahren sehr billig. Jetzt ist es aber fast unmöglich, Immoinvestments mit einem hohen Fremdkapitalanteil zu finanzieren", stöhnt Patrick Sumner, Chef des Immobilienaktienteams von Henderson Global Investors. Dieses Faktum schrecke viele Investoren ab und wirke sich negativ auf die Preise aus.
Das Ergebnis bekommen die erfolgsverwöhnten Käufer von Immobilienaktien gerade deutlich zu spüren. Nach einer fulminanten Outperformance gegenüber dem breiten Markt in den letzten sieben Jahren - im Zeitraum Februar 2000-2007 schlug der FTSE EPRA/NAREIT Europe Index den MSCI Europe Index um kumulierte 323 Prozent – findet 2007 eine Trendwende statt: Seit Jahresbeginn verloren europäische Immobilienaktien 19 Prozent an Wert. Und das obwohl der MSCI Europe Index um fünf Prozent zulegte.
88 Prozent der Fonds besser als der Markt
Fondsanleger hatten es – zumindest relativ gesehen - besser: Der Durchschnitt aller 33 in Österreich, Deutschland oder der Schweiz zugelassenen Europa-Immoaktienfonds verlor „nur“12,9 Prozent. Und immerhin 29 Fonds – also 88 Prozent – liegen seit Jahresbeginn vor dem Ertrag des FTSE EPRA/NAREIT Europe Index.
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„Für den Privatanleger ist das Glas jetzt bereits halb leer. Für Profis - und dazu zähle ich neben institutionellen Immobilienanlegern auch uns – ist es aber immer noch halb voll“, bringt es Sumner auf den Punkt.
Seine beiden Fonds liegen seit Jahresbeginn übrigens beide deutlich besser als der breite Markt: So kam sein 246 Mio. Euro große ESPA Stock-Europe-Property auf -10,7 Prozent, der 1,7 Mrd. Euro schwere Henderson HF Pan European Property Equities verlor mit 12,8 Prozent etwas mehr. Aber auch langfristig liegt der Henderson Fonds vor dem breiten Markt: Seit Anfang 2000 erzielte er eine jährliche Rendite von 18 Prozent, der FTSE EPRA/NAREIT Europe kam auf 16,3 Prozent.
Zwar würden die Erträge direkter Immobilienveranlagungen zukünftig wohl nur noch Hand in Hand mit den Mietpreiserhöhungen von rund vier Prozent p.a. wachsen. Aber die meisten Anleger überschätzen den Einfluss steigenden Zinsen auf die Immobilienpreise: „Wir haben es Großteils mit gewerblichen Immobilien zu tun und nicht mit privaten, wo steigende Hypothekenzahlungen direkte Auswirkungen haben“, erklärt Sumner. Bei gewerblichen Immobilien aber würden die Mieteinnahmen zusammen mit der Inflationsrate steigen und so höhere Finanzierungskosten wieder ausgleichen.
„Kursverluste sind übertrieben“
Die momentanen Kursverluste bei Immobilienaktien seien deswegen übertrieben: „Natürlich gab es in den letzten Jahren in diesem Bereich irrationale Übertreibungen, welche korrigiert werden müssen. Die meisten Anleger übertreiben aber sowohl nach oben als auch nach unten hin, da in der Regel kaum anti-zyklisch vorgegangen wird“, meint der Experte.
Performanceprognose: 17 Prozent auf 12-Monats-Sicht
Die Annahme der meisten Marktteilnehmer, dass die Outperformance von Immobilienaktien zu Ende sei, teilt er deswegen nicht. „Der durchschnittliche Anstieg des Net Asset Value europäischer Immobilienaktien werden in den nächsten zwölf Monaten bei zwölf Prozent liegen. Zusammen mit einer Dividendenrendite von 2,8 Prozent und der Annahme dass das Preis/NAV-Verhältnis unverändert bleibt, rechnen wir mit einer Rendite um die 15 Prozent“. Zusätzliche Renditen würden die Immobilienunternehmen in Osteuropa erwirtschaften: „Dort sind wir jetzt übergewichtet“.
Mit Immobilienaktien sei sogar noch ein höherer Ertrag zu verdienen: „Wir erwarten zwar nicht, dass viele Investoren als Käufer zurückkehren, bis sich erste Anzeichen einer Zinssenkung verfestigen. Trotzdem deuten unsere Prognosemodelle auf einen Bewertungsanstieg des Marktes von zwei Prozent für die nächsten zwölf Monate hin“.
Aus diesem Grund rechnet Sumner mit einer Performance europäische Immobilienaktien von 17 Prozent auf Sicht der nächsten zwölf Monate.
Alle Daten per 26.7.2007 in Euro
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