Investments in Immobilien erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit. Aufgrund einer geringen Korrelation zu den Aktien- und Rentenmärkten der letzten Jahre, wert gesicherten Erträgen (Inflationsschutz), sowie des niedrigen Zinsniveaus, steigert sich die relative Attraktivität der Immobilieninvestments zuletzt noch weiter.
Die Palette der Investitionsmöglichkeiten fängt jedoch schon bei der Direktinvestition an. Eine Veranlagungsform, die vor einigen Jahren für ein eher finanzkräftiges Publikum interessant war, erfreut sich angesichts der Debatte um die Pensionssicherung einer deutlichen Nachfragesteigerung, zum Beispiel um so genannte „Vorsorgewohnungen“. Dabei handelt es sich um eine sichere und ertragreiche Investition, die noch dazu steuerlich begünstigt ist. Sinnvollerweise sollte man aber nicht irgendeine Wohnung kaufen und vermieten, sondern eigens für diese Zwecke errichtete und kalkulierte Objekte.
Österreichische Immoaktien: Steuerlich wenig attraktiv
Schon für Kleinanleger aufgrund der niedrigeren Mindestanlagesummen geeigneter sind Aktien von Immobiliengesellschaften. Für den Investor bietet die Beteiligung an dieser die Möglichkeit, in ein diversifiziertes Immobilienportfolio relativ flexibel hinsichtlich der Investitionsbeträge, des zeitlichen Aufwands und der Fungibilität bzw. Liquidierbarkeit der Anteile zu investieren. Die Immobilienaktiengesellschaften bieten hinsichtlich der Veranlagungsvorschriften, der Rücknahmeverpflichtung, der Verfügungsbeschränkungen (Ein- und Verkauf der Immobilien, Fremdkapitalanteil etc.) gewisse Vorteile gegenüber anderen Veranlagungsformen.
Die doppelte Besteuerung der Immobilienerträge bei Immobilienaktiengesellschaften – auf Ebene der Gesellschaft mit Körperschaftssteuer, und in Form von Ausschüttungen an die Investoren mir der Kapitalertragsteuer- macht diese Veranlagungsform steuerlich weniger attraktiv.
Offene Immobilienfonds: Anlauf missglückt
Umfangreiche gesetzliche Bestimmungen bieten seit 2003 bei Beteiligungen an Immobilieninvestmentfonds einen relativ hohen Anlegerschutz. Die Intention des Gesetzgebers eine Veranlagungsform zu schaffen, die sehr stark an den Anlegerschutz ausgerichtet ist, lässt die Immobilieninvestmentfonds keinen richtigen „Anlauf“ nehmen und sich am Kapitalmarkt etablieren. Zahlreiche Regelungen hinsichtlich der Veranlagung, Verfügungsbeschränkungen, Bewertungsvorschriften sowie die Rücknahmeverpflichtung der Anteilscheine, lassen die Immobilieninvestmentfonds als eine unattraktive Alternative für österreichische Anleger erscheinen.
Immobilienerträge werden auf der Ebene der Kapitalanlagegesellschaft nicht besteuert, sondern direkt den Anteilsinhabern zugerechnet. Nach dem österreichischen ImmoInvFG zählen allerdings zu den laufenden Mieterträgen aus der Immobilie und den Wertpapier- und Liquiditätsgewinnen auch (noch nicht realisierte) Aufwertungsgewinne, die im Rahmen der jährlichen Neubewertung der Immobilien ermittelt werden.
Geschlossene Investments für Steuerakrobaten
Geschlossene Immobilienfonds sind eine Anlageform mit einer hohen Risikokonzentration. Sie eignen sich vor allem für Steuerakrobaten mit einem langen Anlagehorizont und gutem finanziellem Background.
In puncto Sicherheit, Anlegerschutz, sowie der Flexibilität hinsichtlich des Investitionsbetrages und der Liquidierbarkeit der Anteile weist die Beteiligung an einem geschlossenen Immoinvestmentfonds gewisse Nachteile auf.
In steuerlicher Hinsicht ist diese Veranlagungsform vorteilhaft, weil die Immobilienerträge direkt den Investoren zugerechnet und nur bei diesen besteuert werden.
Fazit
Welche dieser Veranlagungsformen schlussendlich gewählt wird, hängt vom Planungshorizont, der Risikoeinstellung sowie auch dem finanziellen Hintergrund des jeweiligen Investors ab. Es empfiehlt sich jedoch ein möglichst diversifiziertes Portfolio bestehend aus mehreren Marktsegmenten zusammenzustellen um eine breite Risikostreuung zu erreichen. Nichts desto trotz spielen bei der Auswahl der jeweiligen Veranlagungsform die Kosten, die Liquidierbarkeit sowie die steuerlichen Komponenten eine starke Rolle.
HINWEIS: Im zweiten Teil der Serie über Immobilienveranlagungen, welcher nächste Woche erscheint, steht der offene Immobilienfonds im Mittelpunkt.
