Der Sarasin Real Estate Equity Fund investiert weltweit zu 75 Prozent in so genannte Real Estate Investment Trusts (REIT´s) bzw. zu 25 Prozent in Immobilienaktien. Die in den 1960er Jahren in den USA entstandenen REIT´s sind geschlossene und börsengelistete Immobilienfonds. REIT´s müssen keine Unternehmenssteuern bezahlen, sind dafür aber verpflichtet 90 Prozent des Vorsteuerertrags an die Anteilsinhaber als Dividende auszuzahlen. REIT´s sind besonders in den USA, Australien, Japan, Frankreich und Holland sehr populär. In Deutschland und Großbritannien sollen sie 2006 eingeführt werden.
Als Fondsmanager des neuen Sarasin Real Estate Equity fungiert Guy Monson, Chief Investment Officer von Sarasin. Als Berater für die regionale und sektorale Asset Allokation steht Monson der globale Immobilien-Spezialist Jones Lang LaSalle zur Verfügung. Der am 6. Dezember 2004 gestartete Fonds liegt seit Auflage mit 0,6 Prozent im Plus, die Benchmark (EPRA/Nareit Global Index) verlor 0,2 Prozent. e-fundresearch sprach mit Nigel Roberts, European Director von Jones Lang LaSalle über die weiteren Aussichten der Assetklasse.
„Globale Immoaktien fair bewertet“
e-fundresearch: Herr Roberts, globale Immobilienaktien erlebten in den letzten 2 Jahren einen wahren Boom. Der EPRA/Nareit Global Index legte um 51 Prozent zu. War das nicht etwas zu viel in so kurzer Zeit, wenn man den konservativen Charakter von Immobilieninvestments bedenkt?
Nigel Roberts: Es stimmt schon, dass diese Assetklasse zuletzt bereits ausgezeichnete Renditen erzielen konnte. Die Auslöser waren dabei einerseits die steigenden Immobilienpreise, andererseits aber auch die Auflösung der Bewertungsdifferenzen zwischen den Net Asset Value (NAV) vieler REIT`s und den Bewertungen an der Börse. Die höheren Immobilienpreise wurden vor allem durch den Unterschied zwischen realen Anleihenrenditen und Immobilienrenditen ausgelöst, welcher 2003 enorm hoch war. Viele Investoren haben das erst 2004 richtig realisiert und deswegen begonnen Immobilien zu kaufen, was den Spread natürlich verringert hat. Die Discounts der globalen REIT´s hat sich andererseits bereits zu einem leichten Premium verändert.
Zukünftig bleiben die Aussichten für die Assetklasse attraktiv. Die Nachfrage, vor allem von institutioneller Seite, ist enorm. Denn diese stehen vor zwei großen Probleme: Einerseits benötigen sie ein regelmäßiges Einkommen, andererseits suchen sie nach Anlagen, die wenig mit traditionellen Anlagen wie Aktien oder Anleihen korrelieren. Genau hier bieten sich Immobilienaktien an. Denn obwohl einige Märkte wie Australien oder Japan sicher relativ teuer aussehen, bieten andere Regionen wie UK oder Hongkong noch immer gute Einstiegsmöglichkeiten. Global beträgt der Aufschlag von REIT´s zum NAV derzeit 10 Prozent, was eine faire Bewertung darstellt.
Performanceziel: 10 Prozent pro Jahr
e-fundresearch: Mit welchen Renditen können Anlegern in den nächsten 3-5 Jahren bei einem globalen Immoaktienfonds wie ihrem rechnen?
Nigel Roberts: Das Ziel dieses Fonds ist es 10 Prozent pro Jahr zu erreichen, dabei aber mit einer niedrigeren Volatilität als herkömmliche Aktienfonds.
„Fonds vor allem in Asien übergewichtet“
e-fundresearch: Wie sieht die regionale Aufteilung des Fonds aus?
Nigel Roberts: Der Fonds investiert derzeit zu rund 32 Prozent in den USA und zu 9,2 Prozent in Großbritannien, gefolgt von Kontinentaleuropa (21,8 Prozent), Japan (16,5 Prozent), Australien (8,9 Prozent), Hongkong und Singapur (6,5 Prozent) sowie Kanada (5,2 Prozent). Bei den Branchen dominieren Einzelhandels- (37 Prozent) und Büroimmobilien (29 Prozent). Das größten Übergewichte gegenüber der Benchmark, dem EPRA/Nareit Global Index, finden sich in Asien. In Kontinentaleuropa sind Wohnimmobilien übergewichtet, dagegen sind wir in den USA maximal neutral positioniert, sowohl im Bereich Büro, Einzelhandel als auch Wohnimmobilien.
„Demografie spricht für Emerging Markets“
e-fundresearch: Welche Rolle spielen demografische Entwicklungen beim Management eines Immobilienfonds?
Nigel Roberts: Bei der Analyse einzelner Regionen oder Städte spielt Demografie eine wichtige Rolle. Dabei versuchen wir festzustellen welche unterschiedlichen Entwicklungen gewisse Städte erfahren werden. Denn während es zukünftig einige Mega Cities wie Shanghai, Mumbai oder Istanbul geben wird, verfügen Städte wie Las Vegas oder Barcelona über das Potential durch Tourismus erfolgreich zu sein. Generell kann man aber sicher sagen, dass demografische Trends eher für Emerging Markets, z.B. in Asien, sprechen, was sich früher oder später in den Immobilienpreisen widerspiegeln wird. Das sind aber sehr, sehr langfristige Trends, die man für das tagtägliche Fondsmanagement nicht überbewerten sollte.
e-fundresearch: Vielen Dank in Gespräch!
Performancedaten per 10.3.2005 in Euro
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