Fonds für Immobiliensparer
Die mittlerweile fünfte Immo-KAG Österreichs – davor startete bereits die Bank Austria Creditanstalt Real Invest, CPB Immobilien, Immo KAG und Raiffeisen Immobilien - ortet in der angespannten Situation an den Finanzmärkten eine hohe Nachfrage nach konservativen Anlageprodukten. „Die Anleger sind momentan stark verunsichert, Sachwertdenken wird wieder wichtiger“, begründet Franz Gschiegl, Geschäftsführer der ERSTE Sparinvest und der neuen ERSTE Immobilien KAG den Start des neuen Fonds. „Der Zeitpunkt für den Einstieg in Grund und Boden ist derzeit ideal“, fügt er hinzu. Zudem sei der neue Immobilienfonds ein gelungenes Zusammenspiel der Experten aus dem Bereich Immobilien und Fondswirtschaft. Der Fonds ermögliche einen „Schritt des Sparers in Richtung Immobilie“.
Nachfrage nach Risiko sinkt rapide
„Nachdem in den letzen Jahren vorwiegend sehr renditestarke, oft jedoch riskante Veranlagungen gefragt waren, lässt die Marktentwicklung nun mehr Platz für solide, konservativere Immobilienprodukte“, ergänzt Peter Tichatschek, Vorstandsvorsitzender des Hauptgesellschafters Immorent AG. Dies resultiert unter anderem aus dem veränderten Verhalten der Anleger. Die Nachfrage nach riskanteren Veranlagungen sei rapide gesunken.
„Preis wird nicht an der Börse gemacht“
Der neue Fonds, der als offener Immobilieninvestmentfonds laut österreichischem Immobilieninvestmentgesetz aufgelegt wurde, beteiligt sich direkt und treuhändisch an Immobilien aus dem EU-Raum. „Im Gegensatz zu Immobilienaktien wird der Preis bei offenen Fonds nicht an der Börse gebildet, sondern spiegelt 1:1 den Wert der erworbenen Objekte wider“, erklärt der Geschäftsführer der ERSTE Immobilien KAG, Peter Karl. Die tägliche Preisermittlung und das gesetzlich festgelegte Rückgaberecht ermöglichen den täglichen Erwerb und die tägliche Rückgabe von Fondsanteilen (mehr zu den Unterscheidungen von Immobilieninvestments finden Sie hier: „Wegweiser durch den Immobiliendschungel“).
Geringe Korrelation zu Aktien
Der offene Immobilienfonds korreliere zudem ausschließlich mit den Immobilienmärkten und unterliegt deshalb weitaus weniger Schwankungen im Wert und Ertrag als andere Veranlagungsformen. So beträgt die Korrelation zwischen der Entwicklung des Immobilien-ATX und einem von der ERSTE selbst errechneten Index, der die volumensgewichtete Performance der österreichischen offenen Immobilienfonds abbildet, gerade einmal 0,01.
Historische Performance über Geldmarkt
Ein ähnliches Bild zeigt ein Blick nach Deutschland. Die dort bereits seit 1959 existierenden offenen Immobilienfonds erzielten in den letzten zehn Jahren einen jährlichen Ertrag von 3,5 Prozent, wobei die Volatilität mit einem Prozent p.a. äußerst gering ausfiel. Zum Vergleich: Der risikolose 3-Monats-EURIBOR kam nur auf 3,3 Prozent.
„Wir sind konservativer“
Der ERSTE Immobilienfonds konzentriert sich zu 40-60 Prozent auf bereits entwickelte Immobilien im Wohnbereich. Der Rest entfällt auf Gewerbeflächen (Büro- und Geschäftsflächen). „Durch diesen sehr konservativen Ansatz unterscheiden wir uns von unseren inländischen Mitbewerbern“, führt Karl aus. Regional liegt der Anlage-Schwerpunkt auf dem Erwerb von Objekten in Österreich und in Deutschland (40-60 Prozent) sowie selektiv in zentral-, ost- und südosteuropäischen Staaten, welche aber aus Gründen der Rechtssicherheit EU-Länder sein müssen. Zudem verwende man für den neuen Fonds ausschließlich Eigenkapital: „Auf Fremdkapital verzichten wir komplett“, so Karl.
Das Portfolio im Überblick
Aktuell befindet sich im Fonds erst ein Objekt, nämlich die „Obere Donaustraße 17-19“, vielen besser bekannt als ehemaliger Hauptsitz von Pioneer Investments Austria (bis 2006: Capital Invest). Den Wert der Immobilie gibt Geschäftsführer Karl mit rund 19 Millionen Euro an. „Das Haus ist voll vermietet, derzeit an die ERSTE Bank, wobei der Mietvertrag noch mit dem alten Eigentümer verhandelt wurde“, so Tichatschek.
Laut Immobilieninvestmentgesetz müssen allerdings nach einer Übergangsfrist von vier Jahren mindestens zehn Immobilien im Fonds enthalten sein. „Derzeit verhandeln wir gerade um Wohnimmobilien in Berlin“, verrät Gschiegl in diese Richtung.
3,7 bis 4,7 Prozent p.a. Ertrag bei wenig Risiko
Die Netto-Ertragserwartung des neuen Fonds liegt jedenfalls zwischen 3,7 und 4,7 Prozent pro Jahr. Die Zeichnungsfrist beginnt am 25. März und dauert bis zum 30. April. Ab 2.5.2008 ist der Fonds zum täglich ermittelten Rechenwert erhältlich. Die empfohlene Haltedauer beträgt vier Jahre.
„Startvolumen sollte bei 20 Millionen Euro liegen“
„Bei einem angestrebten Startvolumen von 20 Millionen Euro per Anfang Mai, wäre der Fonds voll investiert“, hofft Karl. Bis zum Jahresende rechnet er mit einem Fondsvolumen zwischen 70 und 100 Millionen Euro. Aktuell seien die vier bestehenden heimischen offenen Immobilienfonds übrigens 1,85 Mrd. Euro groß.
Die neue KAG und ihre Gesellschafter
Die ERSTE Immobilien KAG verfügt bereits über die für die Ausübung des Immobilienfondsgeschäftes notwendige Konzession. Gesellschafter sind derzeit die Immorent AG (55 Prozent), die ERSTE-SPARINVEST KAG (30 Prozent) und die Sparkassen Immobilien AG (15 Prozent).
Derzeit wird die Aufnahme der Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG und die Wiener Städtische Versicherung AG Vienna Insurance Group als weitere Gesellschafter vorbereitet. Die diesbezüglichen Anteilsabtretungen wurden vom Aufsichtsrat der ERSTE Immobilien KAG bereits genehmigt und sollen im Laufe des ersten Halbjahres 2008 durchgeführt werden.
Den Start der neuen KAG mitangeregt habe eine Änderung des Immobilieninvestmentfondsgesetzes im Spätherbst 2006. „Seit damals sind so genannte share deals möglich. Die österreichischen Immobilienfonds können deswegen neben dem Direkterwerb von Liegenschaften auch Grundstücks-Gesellschaften zu erwerben“, verrätTichatschek.
Alle Daten per 17.3.2008 in Euro
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